הנדל"ן בגבעת שמואל עלה פחות מהממוצע הארצי – אז למה היא עדיין אטרקטיבית?
1 min readגבעת שמואל הפכה למרכז תשומת לב בשוק הנדל"ן לאחר שרשמה את העסקה היקרה בתולדותיה בחודש האחרון. בשכונת בן גוריון נמכר פנטהאוז של 238 מ"ר ב-9.51 מיליון שקל, בערך 40,000 שקל למ"ר. זה מחיר גבוה מאוד, אך כדאי לציין שבגבעת שמואל יש דירות חדשות במחירים משתלמים יותר, לדוגמה, דירה במחיר של 26,000 שקל למ"ר בקומות נמוכות עם 4 חדרים.
כדי להבין את מצב הנדל"ן בעיר,חקרנו עסקאות קודמות באזור, כמו הרכישה האחרונה במנחם בגין 13 – דירה של 5 חדרים בקומה השמינית נמכרה שם ב-3.6 מיליון שקל, כלומר, בסביבות 31,000 שקל למ"ר. מדובר בדירה שנרכשה ב-2.77 מיליון שקל בינואר 2017 והעלתה בערך 29.9% בשש שנים שחלפו מאז. זהו עלייה שנתית של כ-5%, ואף על פי שזה לא עלייה מטורפת, היא מציינת יציבות נכבדת בשוק הנדל"ן. לעומת זאת, נכס זה נרכש ב-2008 ב-1.542 מיליון שקל, כלומר, הזינוק במחיר עלה ב-80% בעשור שחלף מאז.
ברחוב מנחם בגין 13 נעשתה לאחרונה עסקה מעניינת – דירה בקומה השמינית עם 5 חדרים נמכרה במחיר של 3.6 מיליון שקל, מה שאומר 31,000 שקל למ"ר. נכס זה נרכש בשנת 2017 במחיר של 2.77 מיליון שקל, וב-6.6 שנים שחלפו מאז, נרשמה עלייה של 29.9%.
חשוב להדגיש: בשנת 2019 ו-2020 מחירי הדיור עלו בקצב של 5%, אבל התפרצות הביקושים ב-2021 ו-2022, בין היתר בתקופת הקורונה, העלו את הממוצע. כדי להשוות לנתונים כאן למעלה, אז מ-2007 ועד 2022, במשך 15 שנה, עלו מחירי הדיור בכ-122% ב-14 שנה – כך שגבעת שמואל עדיין מעט מאחור, זה קורה אולי כי המחירים בה היו מעט יותר גבוהים בתחילת שנות האלפיים ולכן הזינוק לא היה משמעותי כל כך. רוצים נתון פחות מסובך? מחירי הדיור בישראל עלו ב-100% בערך בעשור. כלומר, דירה שנקנתה ב-2012 ב-1.5 מיליון שקל, אמורה להיות שווה בערך 3 מיליון (מתחילת השנה יש עצירה מסוימת ולכן אין השפעה ממשית באחוזים). זה כמובן תלוי באזור ובסוג העסקה, אבל הכוונה היא לדירת מגורים באזור ביקוש.
גבעת שמואל מייצרת תשואה חיובית עבור הנכסים שנרכש השנה, בזמן העננה שמרחפת מעל שוק הנדל"ן. נכון, היינו מצפים לתשואה ממוצעת גבוהה יותר בעיר כל כך מרכזית, אבל לא מדובר במכירה סיטונאית שנובעת מפניקה. הסיבה לכך היא גם אחוז המשקיעים הנמוך יחסית בגבעת שמואל, לעומת באר שבע – שם העצירה בשוק הנדל"ן והריבית הגבוהה הקשו על המשקיעים שיצאו החוצה. גבעת שמואל היא לא עיר טובה למשקיעים, ולא רק מהבחינה הזאת. התשואה הממוצעת על נכסים באזור מרכז העיר נע סביב 2.5% – והם יכולים להשיג יותר בתקופה הזאת. לא רק בנדל"ן, גם בבנק.
